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2018-10-21 09:32 来源:西江网

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自如“甲醛门”背后:长租公寓盈利模式之困

2018-10-21  07:00   21世纪经济报道   王营,赵晓泉  

李里说,可以不夸张地说,甲醛问题是长租公寓的“原罪”,而该事件直击行业“七寸”。这场“原罪”的症结在于主要依靠“租金差”获益的长租公寓市场始终未寻求到一种较好的盈利模式。

前不久,有同行李里(化名)见到自如CEO熊林。当时,自如正被舆论指责与蛋壳公寓一起抬价“推高房租”。这位同行关切地慰问了熊林。彼时,熊林还说,“这是行业爬坡期要面临的问题。”然而,令这位同行深感意外的是,一波未平一波又起。自如被卷入“甲醛门”事件中。

最近两天,一篇《阿里P7员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》的文章在网络上刷屏,将自如又一次推上风口浪尖。这位员工于今年1月入职阿里,入职前做了全面体检,报告显示一切正常。随后,他在杭州住在自如的出租屋里。7月初,该员工被确诊为急性髓系白血病,随后去世。事件曝光后,很多人爆料租住自如房间后出现皮肤过敏等不适,一些自如的离职员工也自曝装修和租客入住之间几乎没有间隔期。

李里说,可以不夸张地说,甲醛问题是长租公寓的“原罪”,而该事件直击行业“七寸”。这场“原罪”的症结在于主要依靠“租金差”获益的长租公寓市场始终未寻求到一种较好的盈利模式。8月31日,自如发布《关于自如房源空气质量环保的说明与承诺》做出回应,并表示“9月1日起,下架全国九成全部首次出租房源,待CMA认证机构检验合格后再行上架”。

刚装修好就挂网出租

网络刷屏的文章事件是这样。“王先生是阿里巴巴级别P7的员工,一个人从北京来杭州的他今年5月租了自如的一个房间。住到7月,王先生和妻子说,身体很不舒服。回京到301医院等医院检查,发现血小板减少;随后,在首都医科大学附属北京朝阳医院,确诊为急性髓系白血病;7月13日,病情恶化,去世。”

那么,王先生的去世和自如有什么联系呢?据该文章称,“王先生今年1月入职时曾做过全面体检,体检报告显示,各项身体指标正常,包括血常规,各项数值均在参考范围内。这个病从哪里来呢?在医院,隔壁床的病人得了完全一样的病,一问,说估计是房间刚刚装修导致。他病逝后,妻子来到杭州,对王先生在杭州租的房子进行了检测。结果显示:甲醛超标。妻子说,丈夫在杭州的时候,大多数时间都是夏天,正热,开着空调,恐怕也很难做到敞开通风。”

目前,该事件正付诸法律程序,尚未有定论。

根据《民用建筑工程室内环境污染控制规范》,家居装修中产生的污染物主要有5种:甲醛、苯、氨气、放射性氡、TVOC(总挥发性有机化合物)。其中,甲醛和苯是最常见、危害最大的两类污染物。

众所周知,由于新家具和新装潢会释放出甲醛,而甲醛对人体的危害性极大,并且是最容易致癌物质之一。尽管甲醛能产生危害性并没有定量,但是行业共识是甲醛确实是有极大危害性的物质。因此,新装修房屋要放置部分除醛物质如活性炭并经过足够的通风至空气质量达标才能入住。而对于新装修房屋究竟多久后可以入住?说法不一。但有说法称,前半年是甲醛挥发的密集区间。另外,甲醛的散发速率与温度、湿度和室内空气流通情况密切相关。温度高时,甲醛散发速率就高,加之夏季门窗紧闭,更容易导致室内甲醛浓度升高。

不过,上述引爆的甲醛事件揭示的事实是,作为分散式长租公寓领域代表企业,从装修完毕到出租,受制于租金差盈利模式,自如没有动力设置“空置期”用来减少房源装修污染。对此,21世纪经济报道记者专门采访了自如相关人士。该人士并未正面回复21世纪经济报道记者的询问,她只是回复称,“规定就是空气检测不合格不上线。”此外,该人士还希望记者可以向他们介绍权威的环保领域专家和检测机构。

针对甲醛问题的治理以及空置期,21世纪经济报道记者随机采访了几位出租的房东与租住自如的租客。房东们和租客们普遍表示,自如在收到房屋后随即就进行装修,装修完毕后会立刻挂到网上出租。“有时候装修完几天就可以租出去。”

这一说法也可以从自如CEO的采访得到验证。熊林此前曾表示,租赁行业的利润,一是通过提高出租效率(拉长租赁周期、缩短房屋空置时间等)提高资产的周转率,业主会让渡一部分利润;二是客户方,通过创新的产品设计,较高的服务水平,赋予产品更多附加值。如果能较好地发挥规模效应,会使这些利润空间进一步扩大。

此前有报道表示,“自如在成立的第四年,租客租住时间就达到270-300天,整租的时间则会更长。而此前,熊林给出的健康库存标准是60天内空置的房源要小于7%,30天内需要小于5%,目前,自如的出租率已经达到95%以上,平均2.5次带看就有1次成交,周期是1-3天,平均一名管家每月租出的房子大概在10到30套。”

入住率达到95%才有稳定现金流

“如果考虑通过空置来解决装修污染,公寓行业就没法做了。这就是公寓的‘原罪’。”李里说。

链家旗下的“自如”品牌也是市场上长租公寓的代表项目,其目前主要有两个品牌:自如友家(分散式公寓),自如寓(集中式公寓)。长租公寓甲醛事件背后反映的是其行业普遍面临的盈利模式困境。而为了达到盈利指标,长租公寓必须满足较高的出租率以及最大限度缩短空置率。自如项目负责人就曾告诉21世纪经济报道记者,长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%,才能实现稳定的现金流。据他透露,自如寓入住率基本上都在98%以上。

“除了市场原因,理论上没有运营商会因为这个原因空置,甚至还可能会提前预定(有的运营商会进行一些营销活动,在房子没有完全装修完的前提下,先展示样板间,满意可以预定。)”另一不愿意透露姓名的长租公寓运营商何刚(化名)称。

何刚进一步解释,“一般长租公寓运营商会和业主签定一个空置时间。但作为运营商而言,肯定想要赚这个时间差,空一天都是成本。其实回到源头来说,还是这个行业利润真的很薄。收一套房源进来不是利润,因为运营商每天都要承担租金,所以,没租出去都是负债。”

对于空置成本,李里给21世纪经济报道记者算了一笔账。“假如一间房收过来成本是5000元/月,出租租金6000元/月。如果空置两个月。运营商就要承担一万元成本,也就是说,运营商要用十个月才能把这笔钱收回来。这还没计算装修成本等。而通常运营商与业主也就签约三年,签约合同中,部分业主只承担一个月空置期。这一个月也就够装修时间。”

那么,长租公寓运营商真的不知道甲醛的危害吗?李里坦承,这就是所有公寓运营商都会遇到但都难以解决的问题。通常,公寓运营商收到一个项目装修完毕之后都会进行一次除甲醛治理,但他们也深知甲醛是无法依靠一次治理“除尽”的。且甲醛具有持续挥发性,尤其是在夏季温度升高以及冬季暖气开通之时,甲醛问题可能再度出现。“我们试验过,即便是用最好的露水河板材也会遇到这样的问题。”李里说。

那么,如果因为甲醛超标导致租客出现健康问题怎么办?李里的回答是,“如果是我,我会赌概率。我真不知道法律会怎么研判这种事情。相比出租率,或者你也可以理解小公司没有把这种事情放到很重要的位置,大公司可以有法务应对。”

针对目前租赁行业暴露出的种种乱象,前我爱我家副总裁、中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖认为,这是因为行业内无法可依。“现在我们没有单独针对细分市场的法律。在租赁领域,相关法律可以说是一片空白。现在都是以《通知》等这种形式进行管理,这就造成了在管理上无法可依。在新房、酒店领域尚有一些粗糙的规定,但在长租公寓领域装修标准以及装修后多久可以入住,均无标准,也无法可依。”(编辑:张星)

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